Ley de Alquileres: las alternativas que discute el Congreso y el futuro de los inquilinos

La oposición logró ayer miércoles por la tarde darle media sanción en la Cámara de Diputados a un proyecto de reforma de la Ley de Alquileres, con 125 votos afirmativos contra 112 negativos.

La iniciativa fue sancionada con el respaldo de los votos de 116 diputados de Juntos por el Cambio, 4 del Interbloque Federal -dos de Córdoba Federal y dos de Identidad Bonaerense-, 2 de Juntos por Rio Negro, 2 del bloque Ser y 1 del Frente de la Concordia de Misiones.

En tanto, fue rechazada por 112 votos, de los cuales 99 fueron aportados por el Frente de Todos (FDT), 4 por la izquierda, 3 libertarios y 2 del interbloque Federal; mientras que 3 legisladores se abstuvieron de votar (2 socialistas y una legisladora del FDT).

Entre los puntos más destacados de la modificación están la vuelta a los contratos de dos años de duración con actualizaciones a efectuarse dentro de un plazo de entre cuatro y doce meses en base a un índice o una combinación de índices acordados entre las partes (propietarios e inquilinos).

En la previa, la normativa era duramente cuestionada por la oposición y el sector inmobiliario luego de que fracasara el intento de Juntos por el Cambio por derogarla.

A continuación, una por una, las claves de los proyectos que estaban en discusión y qué podría pasar con los inquilinos:

Mantener la ley, pero sumar incentivos
Para el Frente de Todos, la Ley de Alquileres es una normativa positiva que da un marco de regulación y derechos para el sector más “vulnerable” de los contratos de locación, es decir, los inquilinos. Por eso, tal como pudo saber Página|12, el oficialismo decidió bajar al recinto sólo una vez que la oposición obtuvo el quórum, con el objetivo de bloquear el intento de Juntos por el Cambio para derogar la norma.

La iniciativa del oficialismo buscaba sumar una serie de incentivos a los propietarios para que vuelquen las viviendas al mercado de alquiler, que hoy se encuentra en niveles bajísimos. “Tenemos un dictamen que sostiene los beneficios para los inquilinos y que establece una serie de incentivos impositivos (con beneficios sobre Ingresos Brutos, Bienes Personales y Monotributo) para que propietarios pongan sus viviendas en alquileres”, expresó el diputado Marcelo Casaretto a este medio.

Además, explicó que “en un contexto de alta inflación como en el que estamos, no podemos desproteger a los inquilinos». «La derogación de la ley significaría que se acorten los plazos de contrato, que se acorte el período de ajuste y que se usen fórmulas que perjudiquen a los inquilinos”, sintetizó.

La diputada Paula Penacca agregó por AM750 la propuesta de regular a fondo todo lo que son los alquileres temporales y no registrados para volcarlos al sector formal. Se trata de un sector que creció como nunca en los últimos años con propiedades destinadas principalmente a turistas y que se alquilan en dólares a través de plataformas.

Derogación: el plan de la oposición que fracasó

Dentro de la oposición, tanto en Juntos por el Cambio como en La Libertad Avanza, hay un sector que buscaba avanzar directamente con la derogación de la Ley de Alquileres, lo que finalmente fracasó, ya que no consiguieron los votos suficientes para avanzar en el recinto.

Como la iniciativa de derogar no tenía dictamen de comisión, debía ser aprobada con dos tercios de los votos. JxC no alcanzó el número, debido a la negativa del oficialismo y la izquierda. La votación terminó con 110 votos negativos y 124 votos afirmativos.

El diputado del PRO Alberto Asseff presentó tres proyectos de ley en este sentido. Uno buscaba derogar la normativa; otro apuntaba a reformar diez artículos del Código Civil, que se pondrían en marcha caída la ley. Y, por último, una nueva ley buscaba “incentivar y promocionar todo el mercado de las locaciones”.

«Hay que ir normalizando esto, apostando a que a la libertad no hay que tenerle miedo», aseguran desde la oposición.

Pero, en concreto, ¿cuál es el planteo de la oposición? Entre los puntos destacados por Asseff a Página|12 se encuentran el acuerdo entre propietario e inquilino de la duración del contrato, el tiempo y los montos de actualización, una política de desalojos más dura y veloz y eliminar toda regulación del Estado en el sector.

“Conviene derogarla y hacer modificaciones en el Código Civil. Si esto no es posible, lo ideal sería tener un lapso para adecuar el Código Civil. Hay que ir normalizando esto, apostando a que a la libertad no hay que tenerle miedo”, resumió Asseff, a la par que explicó que esta es la posición mayoritaria pero no unánime del interbloque.

Un punto intermedio: dar marcha atrás
En tanto, desde bloque intermedios, como los federales que responden a Juan Schiaretti, y un sector de Juntos por el Cambio, apuntan a modificar parcialmente la normativa actual.

Estas modificaciones, que van en la misma línea que el pedido de las cámaras inmobiliarias, deja básicamente una ley muy similar a la anterior normativa que regulaba los alquileres.

La propuesta consiste en bajar la duración de los contratos y eliminar las actualizaciones anuales para llevarlas a negociaciones más periódicas, lo que podría hacer bajar los precios iniciales de los alquileres y evitar un único golpe muy duro al bolsillo de los inquilinos.

En diálogo con este medio, el diputado de JxC Martín Tetaz defendió esa postura, aunque insistió en que «hay que derogarla completamente». «Pero no conseguimos 129 votos para hacer eso, mucho menos los 2/3 que necesitaríamos para votarlo sobre tablas”, remarcó.

En este punto, aseguró que parte del consenso logrado tiene que ver con los puntos señalados anteriormente y sumando una serie de incentivos fiscales para promover la puesta en oferta de inmuebles.

La postura de inmobiliarias
Las inmobiliarias, como plantean desde algunos sectores de la oposición, también impulsan una modificación parcial de la normativa actual y son tajantes al manifestar que no buscan una derogación esta instancia.

En este sentido se expresaron ante la presidenta de la Cámara de Diputados, Cecilia Moreau, pidiendo que se reduzcan como mínimo a cuatro meses las actualizaciones de precios y que los contratos sean de dos años y no de tres.

“Estamos a meses de un cambio de administración. Entonces, tomar una postura de derogación traería incógnitas y un problema hasta fin de año del mercado”, comentó Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina a Página|12.

Entre los “castigos” Bennazar puso como ejemplo la que se “obligue a un propietario a que por tres años no actualice alquileres porque hay una de las partes que se considera afectada”.

Qué dicen los inquilinos
El referente de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz, criticó por AM750 la aplicación de la legislación y aseguró que el problema de la ley es la ausencia del Estado para controlar los abusos del mercado inmobiliario.

Lejos de una postura derogacionista apuntó a que el mercado inmobiliario llevó adelante «una campaña feroz en los medios de comunicación», y que dolarizaron los alquileres, «quitaron las viviendas del mercado» y «presionaron» sobre el Congreso.

Como respuesta a esta posición, desde la Cámara Inmobiliaria Argentina apuntaron: “Cada uno tiene su interpretación. Creo que acá lo que tendría que haber son viviendas disponibles. Todos tenemos que trabajar en ese aspecto. No hay que responsabilizar a una sola de las partes para que provea. Las dos partes están complicadas”.

Y siguieron: “Porque su en gran mayoría son dueños máximo de dos propiedades y arriba de 65 años. Para el que paga es mucho y el que cobra, es poco. Las dos partes están jodidas. Ninguna de las partes desnivela la balanza”.

En tanto, el referente de la Federación de Inquilinos Nacional, Juan Arrizabalaga, aseguró a Página|12: “Cualquier modificación a la ley que quite derechos, acorte los contratos y libere los ajustes de precios va a empeorar las condiciones ya críticas en el acceso a la vivienda”.

Por eso, ante la posibilidad de modificaciones o la derogación, apuntó: “Esperemos que no se dé. Todo esto va a generar más aumento de precios y no hay ningún pacto entre partes, porque uno acepta las condiciones que ponen la parte propietaria. Esto va a profundizar la crisis en Argentina”. (Página 12). (24-08-23).