Los UVA fracasaron: hay otra forma de pensar el acceso a la vivienda

Por Juan Pablo Costa (*)

Ante el problema crónico de la falta de acceso al crédito hipotecario para la compra de viviendas, el gobierno de Cambiemos impulsó en 2016 la creación de una unidad indexada que ajusta por inflación: la Unidad de Valor Adquisitivo UVA. Con esta política el gobierno aseguraba que se masificaría el acceso al crédito y a la vivienda, comenzando a revertir el déficit habitacional que arrastra nuestro país. A casi cuatro años de su implementación los resultados estuvieron muy lejos de los esperados.

Créditos UVA vs. tradicional

En los últimos años en la Argentina primaron dos tipos de crédito hipotecario. El llamado «tradicional», que es en pesos y con una tasa de interés fija o variable; y el mencionado UVA, que en rigor es un crédito que se otorga en esa unidad, el cual se actualiza día a día de acuerdo a la inflación pasada.

Hasta diciembre de 2015 primaron en el mercado los créditos tradicionales, aunque también debemos incluir aquí los créditos otorgados bajo el programa ProCreAr, que permitieron el acceso a la vivienda a decenas de miles de familias.

Una de las características de los créditos tradicionales, especialmente aquellos pactados con tasa fija, es que se licuaban con el tiempo producto de la inflación y que las tasas se ubicaban por debajo de ese índice. Es decir que eran créditos con tasa real negativa, lo cual posibilitaba que el peso de la cuota en los ingresos de un hogar fuera disminuyendo paulatinamente con el tiempo, aliviando la situación de los deudores. En contrapartida, el umbral de acceso era alto, o sea que para acceder a estos créditos era necesario demostrar ingresos mucho más altos que los salarios registrados promedios, con la excepción del acceso mediante el ProCreAr, el cual se otorgaba mediante sorteo de la Lotería Nacional.

La creación de la unidad indexada UVA a principios de 2016 intentó replicar la experiencia de otros países respecto a este instrumento, remarcando como uno de sus principales beneficios la reducción de la cuota inicial del crédito, con lo que -teóricamente- se democratizaba el acceso a los mismos. Si bien es cierto que, comparado con un crédito tradicional, la cuota se reducía, ello está más vinculado a la reducción de riesgo para el banco, ya que en un crédito indexado la totalidad del riesgo derivado del movimiento de precios -o sea, la inflación- es asumido por el deudor.

Estos cambios modificaron radicalmente la política pública de vivienda. Del ambicioso ProCreAr, que otorgaba créditos masivamente para construcción, refacción y adquisición, al tiempo que realizaba sus propios desarrollos urbanísticos, se pasó a un modelo en donde el Estado fijaba mínimas regulaciones que posibilitarían -en teoría- que el sistema bancario coordine exitosamente la oferta y demanda de inmuebles. Pero nada de eso sucedió.

Errores de concepción e implementación

A la hora de realizar un balance crítico de la experiencia de los créditos UVA es necesario distinguir una serie de problemas que conspiraron contra una exitosa implementación de la política. Vamos por partes.

Primero, es necesario dejar en claro que las dificultades que envolvieron a los tomadores de créditos UVA no están directamente relacionadas con el sistema de indexación. Dicho en criollo: el problema no es la indexación y un sistema de unidad indexada podría funcionar en nuestro país.

Un segundo punto refiere a la concepción respecto al funcionamiento del sistema bancario anticipados unos párrafos atrás. Durante el gobierno de Mauricio Macri se construyó un sistema por el cual se dejó librado al sistema bancario el arbitraje entre oferta y demanda del mercado inmobiliario. Pero, además, no se establecieron regulaciones imprescindibles para el éxito de cualquier política crediticia.

Por ejemplo, no se regularon las comisiones bancarias y los precios de los «paquetes de servicios» que los deudores se vieron forzados a aceptar a riesgo de aumentar aún más la tasa. Peor aún, no se estableció una tasa máxima a cobrar por los créditos UVA. Esto último, que a priori puede parecer una nimiedad técnica, se convirtió en el talón de aquiles del sistema, demostrando la necesidad de una regulación estatal más activa. Si en abril de 2016, el Banco Nación ofrecía una tasa de UVA+3,5%, para diciembre de 2017 se incrementó a 5,5%, luego saltó a 8% en octubre de 2018, para pasar en diciembre de ese mismo año a 10%.

Estas tasas pueden no parecer tan altas, dado que estamos acostumbrados a tasas de interés de 40, 50, 60% o más. Pero debemos considerar que el interés aplicado a los créditos UVA es una tasa real, o sea que al incremento propio de la inflación debemos aplicar la tasa sobre la totalidad del capital adeudado.

El resultado fue un fenomenal negocio financiero para los bancos, que prestaron importantes volúmenes de capital a tasas reales altísimas y con cero riesgos, los cuales fueron asumidos en su totalidad por los deudores. Si consideramos que en esta línea de créditos los bancos quedan cubiertos de los riesgos de depreciación por inflación, no se justifica una alta tasa positiva en términos reales, lo cual fue posibilitado por el BCRA al no poner un tope a la tasa que cobran las entidades en créditos UVA.

Un tercer punto es la concepción ideológica del gobierno de Cambiemos, que por su matriz liberal descree de la intervención y regulación estatal en el mercado inmobiliario. La gran cantidad de créditos otorgados especialmente entre junio de 2017 y junio de 2018 (desde su lanzamiento y hasta diciembre de 2018 se otorgaron cerca de 100 mil préstamos hipotecarios UVA) generó consecuencias no previstas por el gobierno. El lanzamiento de los créditos UVA convirtió a una gran masa de demanda latente en demanda efectiva.

Ante semejante crecimiento de la demanda, y dado que el mercado inmobiliario tiene una oferta relativamente inelástica (lo cual es lógico, ya que el período de tiempo que puede pasar desde que una desarrolladora comienza a evaluar un proyecto hasta que entrega las unidades puede ser de varios años), los precios en dólares del metro cuadrado subieron furiosamente, anotando subas promedios en CABA, por ejemplo, de 25% en dólares entre 2016 y 2018.

El cuarto punto es que estas políticas no pueden pensarse escindidas del contexto macroeconómico. El modelo aplicado por el gobierno de Cambiemos generó una fuerte inestabilidad macroeconómica afectando las principales variables, duplicando los índices de inflación anual, desarmando medidas de controles de capitales especulativos posibilitando así episodios de corridas bancarias y fuertes turbulencias cambiarias, lo cual naturalmente impactó en la accesibilidad de los créditos hipotecarios.
Siendo la vivienda -bajo el sistema de mercado- una mercancía que requiere de crédito a muy largo plazo (20 o 30 años) para poder realizarse, no puede subestimarse la importancia de cierta estabilidad macroeconómica.

El quinto punto está vinculado a los salarios y su relación con el precio de las viviendas. Recordemos que el salario registrado reportó una caída promedio de alrededor el 20% en términos reales en los cuatro años del gobierno de Mauricio Macri. Aún más si consideramos los salarios informales, habitualmente más golpeados en contextos de crisis. Es decir que se dio un proceso de reducción de ingresos disponibles de los hogares por pérdida de poder adquisitivo, lo cual incrementó el peso relativo de las cuotas hipotecarias sobre los ingresos disponibles asfixiando financieramente a muchos hogares deudores.

Una política crediticia exitosa debiera apuntar a incrementar paulatinamente el salario real, disminuyendo gradualmente la carga financiera sobre los hogares. El modelo económico aplicado por el gobierno de Mauricio Macri fue en sentido contrario, reduciendo salarios y aumentando tasas, debilitando aún más las posibilidades de éxito de los créditos UVA.

Y ahora… ¿qué hacer con las UVA?

Hasta aquí se realizó un breve balance de la experiencia de los créditos UVA durante los últimos cuatro años. Es pertinente esbozar algunas posibles líneas de acción.

Las unidades indexadas pueden ser una buena herramienta crediticia siempre y cuando se priorice el acceso a la vivienda antes que la rentabilidad bancaria. En un contexto de dolarización del mercado inmobiliario, las UVA pueden dar la posibilidad de desdolarizarlo, al nominar los inmuebles directamente en UVA y no en dólares.

Esto tendría varios efectos positivos: por un lado, se elimina la posibilidad de descalce de monedas entre créditos otorgados en UVA y propiedades en dólares. Además, favorece el acceso a la vivienda, ya que el UVA ajusta por inflación acompañando -en términos generales- los precios nominales de la economía, a diferencia del dólar que puede sufrir fuertes incrementos en lapsos muy cortos de tiempo. Pero, además, se protege a los propietarios de la descapitalización que implicaría nominar las viviendas en pesos en un contexto de alta inflación.

Que el mercado inmobiliario realice sus operaciones en UVA eliminaría un factor de presión sobre el dólar, al anular la demanda de divisas para la compra de inmuebles; como también se reduce la presión sobre el dólar alentando herramientas de ahorro en UVA, para que aquellos que ahorran para la compra de su vivienda puedan hacerlo directamente en esa unidad.

Otro punto central es regular las tasas y comisiones bancarias, estableciendo topes en la tasa de interés para los créditos hipotecarios UVA. Dado que el UVA garantiza la actualización de los saldos adeudados por inflación, un interés real del orden del 1% anual podría reducir significativamente la carga financiera para los deudores. Puede establecerse líneas especiales de crédito a tasas del 1% o 0,5% para aquellos deudores hipotecarios UVA, con el objetivo que puedan reemplazarse los créditos otorgados a tasas altas, dado que comprometen la capacidad de pago de esos deudores.

Finalmente, es necesario estudiar minuciosamente la evolución de los precios del mercado inmobiliario y planificar una cuidada intervención estatal, para recuperar rentas extraordinarias creadas por la inversión pública en infraestructura y equipamiento urbano. Desarrollar una política crediticia generosa sin analizar en detalle la realidad del mercado inmobiliario es convalidar los precios de la especulación inmobiliaria.

(*) Juan Pablo Costa es sociólogo, maestrando en Sociología Económica. Coordina el Observatorio de Economía Urbana del Centro de Economía Política Argentina (CEPA). Nota publicada en Cenital.